个月，有客户来咨询学区房，前期看得挺满意，和房主价格也快谈拢了，这节骨眼上，突然听说小区要换物业，很担心。 毕竟老物业名字大，口碑也不错。这种房龄15+的小区，价格能挺住，学区好只是一方面，关键是物业管理的水平。 一打听，换物业是新换届业委会的操作。物业想涨价，业委会要降价，而且后期由业委会对物业进行考核，双方最后谈崩了。 刚好有朋友住这个小区，就说了一句，“都不是好东西”。 这种情况，过去这一年发生的太多了。 作为一个有用的公众号，我们写这篇文章显然不是单纯吐槽一下。 往深处看，这一轮物业撤场和更换频繁，背后主要有三本账算不过来了：服务的成本账、开发商的补贴账，以及业主之间的公共账。 1.质价不匹配形成死循环。业主觉得服务差拒缴，物业没钱只能减员，服务更差，矛盾越滚越大，最后大家不交钱。根据克而瑞的统计，500强物企收缴率已经从2021年的89%，连续四年下滑到71%，低于85%的盈亏警戒线，中小物企普遍低于65%，个别老旧小区低于50%。 2.开发商和物业公司同属一家集团，以前这种情况很常见。为吸引眼球，开发商用超低物业费作为卖点。那种20多层的高层，公区绿地面积很大，光门口就配了四个保安，还提供管家式服务，120平方的房子一年物业费才2000元出头。之前，每个月都开发商都悄悄补贴，当品宣，换口碑。现在母公司自身难保，补贴自然没了，物业只能靠收费自转，问题是这个雷早在卖房的时候开发商就埋下了，所以万科、中海、保利、绿城、仁恒去年开始就在批量退出低效项目。 3.业委会越来越“专业”，审计、追公共收益、谈降价慢慢变成常态。这里面是不是有利益关系，不好明说，反正有些业委会一换届，就想换物业。 去年年底，和开发商朋友聚会，特别聊过这个话题。 他说，没有一个物业能让所有人满意，大家都想花1块要10块的服务。问题是小区建成时间越长，硬件就越破，开支就越大，但是物业费越收越少。物业首要解决的是降本增效，所以保安、保洁等一线岗位最后只能外包给第三方，服务下滑必然的。以前物业有一本明账，还有一本暗账，能从别的地方，比如广告那边补贴一点，现在要求透明公开，被监管。 如果是前年发生这种情况，还会坚持坚持，现在领导看苗头不对就直接考虑撤退。 这里面还有另一个情况，有个别打价格战的物业公司，压根就不想长期干下去，接盘就是为了掏空物业维修基金。这里面就产生了一个里应外合的情况，我不敢深说。 过去半年，我在很多文章，包括咨询中反复提到物业对于房子“相对保值”的重要性。 房子，10年一个小槛，15年一个中槛，20年一个大槛。 我看一个小区，一般通过三个地方来判断物业管理水平，一是外立面整体，二是公区绿化、水池和地下停车场，三是门卫是不是随便让外人进。 为什么有些房子一过20年房价就跳水？本质还是物业管理差。 这几天，我一直在着手写一篇长文《特别警惕，楼市流动性枯竭》（标题可能会微调），这个情况未来几年一定会恶化，而物业在其中扮演了放大的作用。 高层住宅尤其突出，所以我现在都不建议大家碰高层，尤其物业一般，邻居素质一般的，最后问题都会激化，然后在自媒体上爆发，最后房价跳水。 很多人都在问，什么是好房子。 如果前期看开发商，那么后期就看物业和邻居了，这也是选房的关键。 以前大家总说，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。 现在真不是这样了，等我下周更新。 特别
