文 | 防冷涂的蜡 2026年10月上旬，中泰国际首席经济学家李迅雷在一档财经访谈里说：他不认同中国房地产已经进入筑底阶段的判断，居民部门的资产负债表缩表“才刚刚开始”，政策鼓励加杠杆，也未必能立刻扭转购房预期。 评论区迅速分成两派，吵得最凶的给出了这句话的定性：唱衰楼市、制造焦虑、吓唬老百姓。 巧的是，就在九个月前，半夏投资创始人李蓓说过一句方向完全相反的话——地产大拐点基本确认，这是“十年一遇的机会”。结果同样是被骂，罪名换成了“忽悠普通人去接盘”。 看空挨骂，看多也挨骂。房地产大概是当下唯一一个怎么表态都要挨骂的行业。 但一个行业，如果在繁荣时被骂，在调整时也被骂，值得讨论的恐怕就不只是这个行业本身，还有我们究竟把多少期待、压力和问题，一股脑都放到了它身上。 房价涨的时候，房地产几乎承包了所有人的怨气 回头看房地产最热闹的那些年，几乎每个人都能找到一个骂它的理由，而且理由各不相同。 那时候当段子手是门省力的活儿：不管什么话题，最后一句只要拐到房子上，就能收获一整片"说得太对了"。 刚参加工作的年轻人，怪房地产。工资还没涨几轮，房价已经先涨了好几轮。好不容易攒下一笔钱，打开房产网站一看，首付还差了一大截。别人聊房子，聊的是资产配置；年轻人聊房子，聊的是自己什么时候才能结束租房生涯。于是房价顺理成章地成了推迟结婚、生育和消费的理由。 A股十年在3000点附近反复横跳，怪房地产。逻辑听着很合理：钱都拿去付首付了，谁还有余粮炒股？老百姓的储蓄、银行的信贷，甚至上市公司的闲钱，绕一圈都流进了售楼处，股市自然只剩一地鸡毛和一首《3000点保卫战》。至于为什么有的国家房价也不低、股市却涨得挺好——这个问题一般不在讨论范围内。 科技上的落后，也怪房地产。建房子铲出来的利润，比一屋子程序员敲出来的还多，谁还愿意苦哈哈搞研发？于是"中国为什么出不了乔布斯"这类文章，最后总能绕回同一句结论：都怪房地产把钱吸走了。最黑色幽默的是，当年这句话喊得最响的一批人，转头就去抢了套学区房。 而所有锅里面最离谱的一口，扣在了国足头上。输完亚洲输大洋洲，球迷百思不得其解，最后想通了：城市里哪还有空地？能踢球的地方全盖上楼了，十几亿人挑不出十一个会踢球的，那是因为球场都变成小区了。 这些吐槽，共同指向一件事：当一个行业成了全民情绪的公共痰盂，真正该被讨论的东西，反而被冲进了下水道。 那时候，人们希望房价别再涨，最好能降一降。 后来，房地产真的开始调整了。 房价跌的时候，房地产又成了另一个问题 房价下跌之后，房地产的口碑并没有好起来。准确地说，它只是换了一批人、换了一套理由，继续挨骂。 最先发现不对劲的是刚买房的人。以前没上车的人盼着房价跌，等房价真跌了，去年刚签合同的那批人却发现自己成了最不希望房价下跌的人——同一套房子，买入时是家庭资产，重新估值时却成了账面损失。这时候再听人说“早就该让房价跌一跌”，心情大概不会太好。 对还没买房的人来说，降价当然是好消息，但房子便宜了一些，不等于所有人都更有能力买房：工作收入、首付积累速度，以及对未来的信心，同样在决定要不要出手。 开发商的日子则是另一种荒诞。市场热的时候，拿地、开工、销售一环扣一环，挨骂的理由是“扩张太快、杠杆太高”；市场转冷之后，销售回款变慢，项目交付、债务偿还和经营调整却不能跟着按暂停键，挨骂的理由又变成了“资金紧张、投资收缩、项目处置不力”。一句话概括：从前被骂太激进，现在被骂不扛事。 在下行期，房地产又被赋予了一整套新的罪名：拖累投资、影响消费、冲击地方收入、压低居民财富。 房地产既要为过去涨得太快负责，又要为现在降得太快负责；既不能继续吸走太多资源，又得赶紧把投资、就业和市场信心带回来。房地产仿佛成了经济生活中的“全责司机”：路况好的时候嫌它开得太快，路况差的时候又怪它没把车开稳。 但一辆车被塞进太多任务，问题很可能不只出在司机身上。还得看看，是不是路修得太少，是不是这么多条线路都挤在同一条主干道上，以及整套交通系统是不是过于依赖它。 房地产不该背下所有的锅：它曾经为什么如此重要？ 要理解房地产今天的处境，得先回到它曾经承担的任务。 过去几十年，中国经历了快速城镇化。大量人口从农村进入城市，城市人口持续增加，住房需求随之扩大；居民收入提高、住房条件改善，住房从短缺走向更广泛的商品化供给，城市基础设施也需要大规模建设。 在这个过程里，房地产并不是凭空长出来的增长引擎。它回应的是真实的居住需求，也与工业化、城镇化和居民生活水平提高相互推动。。 先看城镇化。全国常住人口城镇化率从2016年的57.35%，提高到2020年的63.89%，再提高到2025年的67.89%。持续的人口流动与城市扩张，构成了住房、交通和公共设施建设的现实需求。 图1｜全国常住人口城镇化率，2016—2025年。数据
